Deux revenus, une seule demande : ce que cela change
Lorsque deux conjoints achètent ensemble une première propriété à Longueuil, le prêteur évalue leur situation financière comme un tout. Les revenus des deux personnes sont généralement combinés pour calculer la capacité d'emprunt du ménage, ce qui peut permettre d'accéder à un montant de financement plus élevé qu'avec un seul revenu. Mais l'équation ne s'arrête pas là : les dettes de chacun entrent également dans le portrait, et le profil de crédit de chaque conjoint est examiné individuellement.
Avant de visiter des propriétés, il est donc utile de dresser un portrait financier complet du couple, revenus et dettes confondus, pour éviter les surprises au moment de la demande.
Les ratios d'endettement au coeur du calcul
Les prêteurs s'appuient sur deux ratios clés pour évaluer votre admissibilité :
- L'ABD (amortissement brut de la dette) : il mesure la part du revenu brut du ménage consacrée aux frais de logement mensuels, soit les paiements hypothécaires, l'impôt foncier, les frais de chauffage et 50 % des frais de copropriété, le cas échéant.
- L'ATD (amortissement total de la dette) : il ajoute à ces frais de logement l'ensemble des autres dettes du ménage, comme les cartes de crédit, les prêts auto et les marges de crédit.
L'Agence de la consommation en matière financière du Canada (ACFC) indique comme repères que les frais de logement ne devraient pas dépasser 39 % du revenu brut du ménage (ABD) et que le total des dettes ne devrait pas dépasser 44 % (ATD). Il est toutefois précisé qu'un emprunteur peut être admissible même si son ratio est légèrement supérieur à ces repères. Gardez en tête que chaque prêteur applique ses propres critères : les seuils exacts peuvent varier d'une institution à l'autre.
Pour explorer différents scénarios de versements selon votre situation de couple, la calculatrice hypothécaire peut vous donner un premier aperçu concret.
L'impact des dettes individuelles sur le dossier commun
Combiner deux revenus est avantageux, mais combiner deux profils de dettes l'est moins si l'un des conjoints porte des obligations financières importantes. Un prêt auto, une marge de crédit utilisée à plein ou un solde de carte de crédit élevé viennent alourdir le ratio ATD du ménage, réduisant ainsi la marge disponible pour le logement.
Avant de déposer une demande, il peut être judicieux de :
- Rembourser ou réduire les dettes à taux élevé, en commençant par celles qui ont le plus d'impact sur le ratio ATD.
- Éviter de contracter de nouveaux emprunts (voiture, mobilier à crédit) dans les mois précédant la demande hypothécaire.
- Vérifier le solde réel de chaque obligation, car les prêteurs tiennent compte des paiements minimums mensuels, pas seulement du capital restant.
Un courtier hypothécaire peut vous aider à identifier quelles dettes prioriser selon votre situation spécifique, sans vous promettre un résultat d'approbation.
Quand un conjoint a un revenu variable ou autonome
Si l'un des deux conjoints est travailleur autonome ou touche un revenu variable (commissions, pourboires, contrats à durée déterminée), le prêteur peut demander des preuves supplémentaires pour évaluer la stabilité de ce revenu, les activités de l'entreprise, les dépenses déductibles et les fonds disponibles. Cela signifie que le revenu déclaré aux fins fiscales, souvent réduit par des déductions légitimes, peut différer du revenu que le prêteur retient dans ses calculs.
Dans ce contexte, il est utile de rassembler à l'avance les déclarations de revenus des deux dernières années, les avis de cotisation, les états financiers si applicable, ainsi que tout contrat ou lettre d'employeur confirmant la nature et la durée du revenu. Plus le dossier est documenté, plus l'évaluation du prêteur sera précise.
Si le revenu variable appartient au conjoint dont le profil de crédit est le plus solide, la structure de la demande peut être discutée avec un courtier hypothécaire afin de présenter le dossier de la façon la plus complète possible.
Le dossier de crédit de chaque conjoint compte séparément
Même si les revenus sont combinés, le dossier de crédit de chaque conjoint est évalué individuellement. Un historique de paiements tardifs, un taux d'utilisation du crédit élevé ou un dossier peu étoffé chez l'un des deux peut influencer les conditions offertes par le prêteur, voire la décision elle-même.
Voici quelques bonnes pratiques à adopter avant de déposer une demande :
- Consultez votre dossier de crédit auprès des deux agences d'évaluation du crédit (Equifax et TransUnion) pour repérer toute erreur à corriger.
- Maintenez un taux d'utilisation du crédit raisonnable sur vos cartes, idéalement en dessous de 30 % de la limite disponible.
- Évitez de fermer d'anciens comptes de crédit en bonne standing, car l'ancienneté du crédit est un facteur positif.
- Limitez les nouvelles demandes de crédit dans les mois précédant votre demande hypothécaire, car chaque vérification de crédit peut avoir un léger impact sur votre cote.
Si l'un des conjoints a un historique de crédit limité ou difficile, un courtier hypothécaire peut vous expliquer les options disponibles selon votre situation, sans garantir un résultat particulier.
Faut-il inclure les deux conjoints sur la demande ?
La question de savoir si les deux conjoints doivent figurer sur la demande hypothécaire mérite réflexion. Inclure les deux revenus augmente généralement la capacité d'emprunt du ménage, mais inclure les deux dossiers de crédit signifie que le profil le moins favorable est aussi pris en compte.
Dans certains cas, une demande au nom d'un seul conjoint peut être envisagée si l'autre présente un profil de crédit problématique ou des dettes importantes. Cependant, cela implique que seul le revenu de ce conjoint est retenu, ce qui peut réduire le montant admissible. Il n'existe pas de formule universelle : la meilleure structure dépend de l'ensemble de votre situation financière.
C'est précisément ce type de décision qu'un courtier hypothécaire peut vous aider à analyser. Pour discuter de votre situation de couple et explorer vos options à Longueuil, vous pouvez contacter Alexie Brien directement ou soumettre une demande en ligne pour démarrer le processus.
L'essentiel à retenir
Acheter une première propriété à Longueuil en couple, c'est conjuguer deux forces financières, mais aussi deux profils distincts. Prenez le temps de dresser un portrait complet de vos revenus, de vos dettes et de vos dossiers de crédit respectifs avant de déposer une demande. Réduisez les dettes qui pèsent sur vos ratios, rassemblez vos documents de revenu à l'avance et consultez un courtier hypothécaire pour déterminer la structure de demande la mieux adaptée à votre situation de couple.
Vous achetez votre première propriété à Longueuil en couple et vous voulez savoir exactement où vous en êtes avant de visiter ? Contactez Alexie Brien, votre courtière hypothécaire, pour analyser ensemble vos revenus combinés, vos ratios d'endettement et la structure de demande la mieux adaptée à votre situation, ou soumettez votre demande en ligne dès maintenant pour démarrer le processus.
Foire aux questions
Comment les dettes d'un seul conjoint peuvent-elles affecter la demande hypothécaire du couple ?
Les dettes de chaque conjoint s'additionnent dans le calcul du ratio ATD du ménage. Un prêt auto, une marge de crédit très utilisée ou un solde de carte de crédit élevé chez l'un des deux réduit la marge disponible pour les frais de logement dans le dossier commun. Avant de déposer une demande, il est utile de dresser la liste complète des obligations de chacun et d'évaluer lesquelles rembourser en priorité pour alléger ce ratio.
Quels repères les prêteurs utilisent-ils pour évaluer les ratios d'endettement d'un couple ?
L'ACFC indique comme repères que les frais de logement mensuels totaux ne doivent pas dépasser 39 % du revenu brut du ménage (ABD) et que le montant total des dettes ne doit pas dépasser 44 % du revenu brut (ATD), tout en précisant qu'un emprunteur peut être admissible même si son ratio est légèrement supérieur. De plus, chaque prêteur applique ses propres critères, ce qui signifie que les seuils exacts peuvent varier d'une institution à l'autre.
Quels documents préparer si l'un des conjoints est travailleur autonome ou a un revenu variable ?
Pour les revenus variables ou d'un travailleur autonome, les prêteurs peuvent demander des preuves supplémentaires pour comprendre la stabilité du revenu, les activités de l'entreprise, les dépenses et les fonds disponibles. Concrètement, il est conseillé de rassembler les déclarations de revenus des deux dernières années, les avis de cotisation, les états financiers si applicable, ainsi que tout contrat ou lettre confirmant la nature et la durée du revenu. Plus le dossier est complet à l'avance, plus l'évaluation du prêteur sera précise.
Vaut-il toujours mieux inclure les deux conjoints sur la demande hypothécaire ?
Pas nécessairement. Inclure les deux revenus augmente généralement la capacité d'emprunt, mais les deux dossiers de crédit sont alors évalués, y compris le profil le moins favorable. Si l'un des conjoints porte des dettes importantes ou a un historique de crédit difficile, une demande au nom d'un seul conjoint peut être envisagée, même si cela réduit le revenu retenu dans le calcul. La meilleure structure dépend de l'ensemble de votre situation financière et mérite d'être analysée avec un courtier hypothécaire.
Quelles habitudes adopter pour améliorer le dossier de crédit du couple avant de déposer une demande ?
Consultez votre dossier de crédit auprès d'Equifax et de TransUnion pour repérer toute erreur à corriger. Maintenez un taux d'utilisation du crédit raisonnable sur vos cartes, idéalement en dessous de 30 % de la limite disponible. Évitez de fermer d'anciens comptes en bonne standing, car l'ancienneté du crédit est un facteur positif. Limitez également les nouvelles demandes de crédit dans les mois précédant votre demande hypothécaire, car chaque vérification peut avoir un léger impact sur votre cote.
